房產稅征收的他山之石

發布時間:2019-04-08 瀏覽次數:729

導讀

今年全國兩會的政府工作報告中指出,要健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法,使得房地產稅成為今年人們關注的熱點。

房地產稅被認為是一個完整的稅收體系,其征收對象包括“房產”和“地產”,且涵蓋房地產的“交易”和“持有”環節。有專家認為,房地產稅收改革可能包括對現有少數涉及房地產的稅費進行合并,增加持有環節的稅收,減少交易環節的稅收。

從全球范圍看,房地產稅作為一項比較穩定的稅收來源,是很多國家和地區常見的地方稅種。美國、日本、德國、香港等經濟體,在房地產稅收方面已經有一套長期運行的體系,尤其是在持有環節征收房產稅上的經驗,值得我國借鑒。

針對房地產稅改革,我國從2011年開始在上海和重慶進行了對個人征收房產稅的試點,其中包括在持有環節進行征稅。上海在方案實施后買的第二套及以上的住房就需要繳納稅款,重慶方案則是劃定了一個標準,新購買的高檔商品房和獨棟住房(指別墅)屬于征稅對象。

美國不動產稅率各州不一

根據中國指數研究院發布的報告,上海及重慶試點房產稅的前3個月,兩市住宅成交量下降,但成交均價并未出現明顯下跌,而第二年兩地成交量就呈現較大幅度的增長。此后幾年間,房產稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。

恒大研究院的研報指出,房地產稅是典型經濟體地方財政收入的重要來源。新加坡 2017 年財產稅額為43.9億新元,占稅收總額的6.7%,占財政預算總收入的4.7%。美國學區政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府 40%的收入均來自于不動產稅。日本 2016 年僅固定資產稅(土地與房屋部分)和都市計劃稅合計8.4萬億日元,占市町村政府稅收收入的 40%,占地方政府稅收的22%。英格蘭 2016 年市政稅合計征收261億英鎊,占地方政府本級財政收入的 43%,占地方政府全部財政收入的 16%。

在土地與房屋的關系上,由于產權制度的不同,各國有所差異。在對房屋、土地的持有環節征稅上,美國、日本、新加坡等國,將土地與房屋共同納入同一稅種征收范圍。

美國對房屋和土地在持有環節,僅設立了不動產稅作為唯一稅種,它是對居民財產征稅,因此是一種財產稅。據了解,不動產稅率在美國各州也規定不一,一般在1%-3%之間,具體數值由各地方政府根據實際情況確定。而且美國的不動產稅主要是為地方政府提供財政收入、為學區內學校提供收入等。

在日本,房產與土地一起屬于固定資產稅的內容,固定資產稅是一種地方稅,即繳納給市町村(日本基層行政組織)政府的稅金。固定資產稅屬于房屋持有環節稅收,它對居民所有的土地、房屋以及其他不動產等進行征收,稅率制定為1.4%,但是可以根據實際情況進行上調,上限為2.1%。

在新加坡,則按年值征收財產稅,其征收范圍包括房屋、土地及公寓等。房屋稅基為虛擬租金,土地按地塊市值的 5%征收。

自住型住房稅收減免

而德國、英國、香港等經濟體則有所不同。其中,德國在持有環節僅征收土地稅,沒有房產稅。英國在持有環節,僅征收市政稅,沒有針對永久產權土地的土地稅。需要注意的是,不管是對永久土地產權的Freehold,還是有年期限制的土地租借權的Leasehold,英國均會在房屋持有環節征收市政稅。

而香港則在持有環節,對有租賃、持有或占用物業者征收“差餉”,并對土地契約主征收土地租金,包括地租和地稅。

在稅基設定上,以虛擬租金為征稅基礎的經濟體有新加坡和中國香港。以評估價值為征稅基礎的經濟體有美國、日本、德國和英國。

另外,需要指出的是,為了實現房地產稅的收入分配調節功能,保護中低收入者,部分國家對自住型住房的稅收實行了減免政策。

在新加坡,政府采取超額累進制稅率,自住房稅率更低,稅基為可比物業年租金,起征點為 8000 新元每年。并且,政策規定,只有一套住宅可享受自住型住宅的低稅率優惠,稅率7級累進,最高為 16%。其余適用非自住型住宅的稅率,稅率5級累進,最高20%。

在德國,居民的首套自住房不收房產稅,只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。并且,居民由于工作調動等原因而必須使用第二套住房,或是二套住房使用者無收入時,可享受免稅。

對此,西南政法大學副校長劉俊表示,稅率在全世界都有其可比性,但是中國從目前來講肯定是不能高了,高了對社會的影響太大,需要逐步把房產稅制度建立起來。

但是從稅基來講,劉俊指出,可能比較復雜。其中一個基礎性的工作就是評估,就相當于我們的土地有償使用制度,每一個地段、區域都有一套評估的方法,然后形成基準地價。其他市場穩定的國家也有采取以購房價為稅基的,但是多數國家還是由市場評定,通過一系列的方法按照統一的評價原則和操作方法,評估一套關于基價的結果,這個結果通常取低位,目的在于公平,在這個機制上每過幾年可能根據物價等方面進行調整。就目前來講估計這項工作要做完還是一個龐大的社會工程。


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