專家：土地成交價不斷走高房企“搶地”容易置身“兩難”

近期住建部發布地價波動預警，再三強調“房住不炒”“穩房價”的基調從未改變。此時高溢價拿地，房企很容易置身于兩難境地。

自3月份以來，熱點城市的土地市場明顯升溫，尤其是一二線和部分三線城市的土地競拍市場普遍回暖。據不完全統計，5月8日，包括天津、蘇州、濟南在內的10多個城市共成交地塊32宗，單日成交額近300億元。除個別地塊以底價成交外，大多數地塊都以高溢價率成交。參與拍地的企業既有房企龍頭碧桂園，也有金地、奧園等實力房企，還有天陽、秦山之類的中小規模房企。房地產行業的調控政策尚未明顯松綁，房企重啟“搶地”模式到底有何底氣？

4月份以來，國內房地產價格整體回落，成交量下降，庫存量上升。但土地拍賣市場卻“量增價漲”，尤其是4月下旬以來，雖然各地土地供應量不斷增加，但土地成交價卻不斷走高，溢價率同比和環比均明顯增長。其中，榮盛以溢價率68%、總價8.84億元獲得蘇州某居住地塊，成交樓面價14263元/平方米，周邊新房的單價普遍在15000元至18000元之間。秦山以4.39億元摘得浙江嘉興某地塊，樓面價5217元/平方米，溢價率達56.50%，周邊新房銷售單價普遍在8500元至13500元之間。

土地量價齊升的背后是對房價上漲的預期，以及對房地產調控放松的預期，但事實似乎并不支持這一預期。5月11日，蘇州市人民政府發布《關于進一步促進全市房地產市場持續健康發展的補充意見》（簡稱《意見》）提出，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域的新建商品住房實施“限售”。《意見》還規定，新房須取得房產證3年后方可轉讓，園區全域二手房須取得房產證5年后方可轉讓。蘇州限售政策的出臺，似乎在預示調控力度有加碼的跡象。

在這樣的環境下，房企為何還要進行“搶地”？筆者認為，目前土地市場的火熱主要還是受到政策面的催化。2019年4月，國家發改委發布通知稱，將全面放開戶籍制度。5月，國務院發布通知，允許閑置宅基地入市。加上此前關于“人才落戶”政策的鋪墊，意味著新一輪城鎮化建設有望為房地產市場的復蘇注入活力。

目前房企最關注的是兩個問題：一是“開放戶籍+宅基地入市+人才落戶”政策到底能釋放多少房地產需求？二是釋放出來的需求能否順利向城市轉移。

從需求看，調控政策對人口的釋放需要一個漸進過程。伴隨需求逐步釋放，企業資金周轉速度減慢，土地持有成本和管理成本不斷提高，考慮到地區性政策規劃及城市自身需求的不確定性，房地產市場的需求更加充滿不確定性。

首先，隨著城鄉一體化的逐步推進，城鄉間的發展差距會逐步縮小，人口轉移的重要性也將逐漸減弱，未來人口能否充分轉移面臨較大不確定性。一旦出現上述結果，房企目前的“搶地”行為就會與未來的城鄉格局和市場需求存在較大落差。

其次，除了需求支撐外，拿地時機、拿地成本、拿地布局的合理性，還要取決于未來房價的走勢，同樣存在較大不確定性。近期住建部發布地價波動預警，并再三強調“房住不炒”“穩房價”的基調從未改變。此時高溢價拿地，房企很容易置身于兩難境地。